Tyto REIT společnosti nabízejí slušnou dividendu. Vyplatí se však do nich investovat?

Každý z nás má rád pasivní příjem, a nejjednodušší cesta, jak toho dosáhnout, je vybudovat jej z dividend. Většina investorů se ale honí za vysokými dividendovými výnosy, a zkrátka zapomínají na ostatní věci. Dnes se tedy podíváme na 3 REIT společnosti, které byly probírané na Zahraničních portálech, a řekneme si, zda má těmto společnostem smysl věnovat svůj čas.

Nedávno jsem v zahraničí našel seznam 3 REIT společnosti, které podle rozboru autora daného článku vypadaly na první pohled dobře, Problém ale je, že je zde rozebírána současná situace, a současné čísla. Dneska se proto spolu podíváme na tyto 3 společnosti, a na to, jak si vedly v uplynulých 5 letech. Závěrem si povíme, zda má vůbec smysl se zabývat hlubší analýzou těchto společností. Tak jdeme na to.

MFA Financial, Inc. $MFA+3.6% 

Graf ceny akcie za posledních 5 let.

Jedná se zde o investiční fond, který se zabývá investováním do hypotečních aktiv s pákovým efektem. Společnost zkrátka, jednoduše řečeno obchoduje s hypotečními úvěry, a cennými papíry zajištěnými hypotékami. Společnost oblast své ho působení rozvíjí do níže uvedených oblastí.

  • Úvěry na bydlení- Zde spadají klasické úvěry na bydlení. Společnost ale nakupuje i úvěry, které jsou v horším stavu, nebo nesplácené úvěry.
  • Rezidenční hypoteční cenné papíry
  • Rezidenční nemovitosti- Tyto nemovitosti společnost získává převážně formou exekuce. Tudíž jsou vytaženy například z nesplacených úvěrů.

Pojďme se tedy podívat na čísla, ať zjistíme, jak se společnosti vedlo za posledních 5 let.

Do roku 2020 tržby rostly průměrně o zhruba 11 % ročně. Rok 2020 udělal za tímto růstem tlustou čáru, a společnost v pandemickém roce 2020 vykázala záporné tržby ve výši zhruba 212 milionů dolarů. Rok 2021 už byl pro společnost zase o něco optimističtější, společnost vykázala roční tržby ve výši 488 milionů dolarů. Čistý zisk rostl do roku 2020 průměrně o necelých 6% ročně. Zde je ta samá situace jako u tržeb, kdy v roce 2020 společnost vykázala ztrátu ve výši 679 miliónů dolarů. V roce 2021 se už společnosti dařilo lépe, zde vykázala zisk ve výši 327 milionů dolarů. Ani v jednom případě se ale ještě nevrátila na výsledky, které měla před covidem.

A jak bude vypadat rok 2022? Použijeme pro projekci roku 2022 výsledky za posledních 12 měsíců, to nám dá alespoň částečný náhled. Za posledních 12 měsíců společnost vygenerovala tržby ve výši 773 milionů dolarů, a čistou ztrátu ve výši 195 milionů dolarů. Společnosti v tomto roce rapidně rostly náklady a klesaly příjmy, a k tomu musíme samozřejmě připočítat zkreslení kvůli odpisům. V tuto chvíli se nabízí tedy otázka. Je toto způsobenou aktuální situací ve světě? Takto z prvotního pohledu na čísla to vypadá, že ano, protože tržby stále rostou. Je ale samozřejmě nutné si udělat hlubší analýzu, a podívat se proč, a které náklady rostou.

Poměr dluhu a vlastního kapitálu zde vychází kolem 3, což je u REIT společností běžné, a nejedná se v rámci odvětví o nějak přehnanou zadluženost. S prostředky s operací (FFO) je to v podstatě stejné jako u tržeb a zisků, do roku 2020 rostly, rok 2020 tyto příjmy stlačil dolů, a rok 2021 je následně zase vytáhl nahoru. Za posledních 12 měsíců společnost vykázala v této položce pouze 84 milionů dolarů, což je ve srovnání s rokem 2021, kde společnost vykázala 125 milionů dolarů, rozdíl skoro 50 %.

Průměrné roční náklady na výplatu dividend byly za posledních 5 let zhruba 275 milionů dolarů ročně, zatím co průměrné volné cashflow společnosti bylo za posledních 5 let kolem 135 milionů dolarů. Z toho vyplívá, že jestli se společnosti nepodaří zvýšit své příjmy, tak buď bude muset dividendu snížit zhruba na polovinu, nebo jí bude muset financovat dluhem. Takže i když se společnost chlubí dividendovým výnosem ve výši necelých 16 %, tak z mého pohledu je tato aktuální dividenda, v tuto chvíli neudržitelná.

To znamená, že s touto společností můžete hrát na to, že pokud akcii koupíte, a dojde ke snížení dividend, bude váš dividendový výnos kolem 8 %. Je to jenom teorie, může se klidně stát, že společnost sníží dividendu o více jak polovinu. Každopádně si myslím, že s dividendovým výnosem kolem 8 % se dají najít i lepší společnosti.

V mém případě tedy společnost nepovažuji jako nějakého žhavého kandidáta, a nemyslím si, že by stálo za to s touto společností ztrácet čas. V tuto chvíli se společnost jeví, jako dividend trap.  Zkrátka láká investory na dividendy, kterých není pravděpodobně schopna dlouhodobě dostát. Pro naše účely tvorby pasivního příjmu to zkrátka není úplně nejlepší volba.

The Necessity Retail REIT, Inc. $RTL+1.1% 

Graf ceny akcie za posledních 5 let

Zde se jedná o REIT společnost, která provozuje maloobchodní nemovitosti. Mezi její nájemce patří například Home Depot $HD+2.5% , Best Buy $BBY-0.8% , a další známé jména. Aktuální obsazenost nemovitostí, které společnost má ve svém portfoliu je zhruba 91 %, a průměrná délka zbývajícího pronájmu je zhruba 7 let. U těchto společností je také dobré si zjistit, kolik procent portfolia představuje například deset největších nájemníků. V tomto případě to je necelých 30%, což ještě jde, protože u těchto nájemníků je zbývající délka pronájmu v průměru zhruba 7 let. Pojďme se podívat na čísla.

V roce 2017 došlo k propadu tržeb společnosti zhruba o 50 %. od roku 2018 ale tržby již zase rostou průměrně o necelé 4 %. U zisku už je to o něco složitější, protože společnost byla v posledních pěti letech, tři roky po sobě ztrátová. Pokud bychom si zase udělal projekci roku 2022 podle posledních 12 měsíců, tak by to vypadalo následovně. Společnost za rok 2022 vykáže tržby zhruba kolem 407 milionů dolarů, a čistou ztrátu 109 milionů dolarů. Zde ale čistý zisk nehraje tak důležitou roli, a to právě díky odpisům nemovitostí. Na důležitější ukazatel se podíváme níže.

Jinak co se týče zadlužení, poměr dluhu k vlastnímu kapitálu zde činí 1,2, což nám značí nízkou zadluženost společnosti. Nyní se podíváme na důležitou položku z účetnictví, a tou jsou příjmy z provozu (FFO).  Tyto příjmy společnosti rostly za posledních 5 let průměrně o zhruba 6,5 % ročně. Průměrné FFO za posledních 5 let bylo 123 milionů dolarů, a průměrné volné cashflow za posledních 5 let činilo 95 milionů dolarů, a rostlo průměrně o 11,5 % ročně. Dále je každý rok na dividendách vyplaceno průměrně 104 milionů dolarů. Pokud se tedy podívám, tak společnost je schopna pokrýt dividendu svým FFO. A v podstatě i volným cashflow.

Tato společnost se mi zatím líbí. Určitě podle mě stojí za hlubší nastudování a analýzu, protože aktuálně nabízí dividendový výnos ve výši skoro 12,5 %, který se zdá být dlouhodobě udržitelný. Pokud tedy chcete budovat pasivní příjem, tak byste se na tuto společnost měli podívat hlouběji.

Global Net Lease Inc. $GNL+2.1% 

Graf ceny akcie za posledních 5 let.

Zde se jedná o společnost pronajímající převážně komerční nemovitosti. Obsazenost těchto nemovitostí je v tuto chvíli 98 %. Společnost je dobře diverzifikovaná jak geograficky, tak i co se týče odvětví. Své nemovitosti má v 11 různých státech, a její nájemci jsou z 50 různých odvětví. Jdeme se tedy podívat na čísla.

Tržby společnosti za posledních 5 let rostly průměrně o zhruba 10 % ročně. Zde už vám nebudu motat hlavu čistým ziskem, který je z důvodů odpisů mizerný a tím pádem i zkreslený. Pokud si tedy udělám nyní projekci pouze pro tržby, tak zjistíme, že by společnost měla reportovat za rok 2022 tržby ve výši zhruba 390 milionů dolarů, což není žádný významný meziroční nárust. Vypadá to, že společnost v letošním roce vygeneruje zhruba stejné tržby, jako v roce 2021. Pojďme se tedy podívat dál.

Poměr dluhu k vlastnímu kapitálu zde vychází na 1,5, což je v pořádku, a společnost tedy není nějak extrémně předlužená. Když se podíváme dále, narazíme na FFO, které za posledních 5 let rostlo průměrně o zhruba 5 % ročně. Průměrné FFO za posledních 5 let bylo ve výši zhruba 160 milionů dolarů. Volné cashflow společnosti za posledních 5 let rostlo průměrně o necelých 9 %, kdy průměrné volné cashflow bylo ve výši 150 milionů dolarů. Průměrně na dividendách společnost vyplatí každý rok 161 milionů dolarů. Zde je tento výplatní poměr dost na hraně, ale pokud se podívám na jednotlivé roky, je to stále furt na hraně. Podle mě se zde nedá moc očekávat další navýšení dividendy. Konec konců, co byste ještě víc chtěli? Společnost má aktuálně dividendový výnos zhruba 12 %.

Pokud bych si měl zde vybrat společnosti k hlubší analýze, tak bych sáhl po $RTL+1.1%  a $GNL+2.1% , proč? Protože vypadají jako slibní kandidáti do dividendového portfolia. Z těch 3 společností, tyto 2 vypadají, jako společnosti, do kterých, když po důkladné analýze investujete, tak budete pobírat slušné dividendy.

UPOZORNĚNÍ: Nejsem finanční poradce, a tento materiál neslouží jako finanční nebo investiční doporučení. Obsah tohoto materiálu je čistě informativní.

Zdroje:

https://finance.yahoo.com/news/3-reits-massive-dividend-yields-153458418.html

https://finviz.com/

https://www.marketwatch.com/investing/stock/mfa?mod=search_symbol

https://www.marketwatch.com/investing/stock/rtl?mod=search_symbol

https://www.marketwatch.com/investing/stock/gnl?mod=search_symbol

https://www.mfafinancial.com/overview/corporate-profile/default.aspx

https://www.necessityretailreit.com/

http://globalnetlease.com/

Máš svůj účet? Tak se přihlas . A nebo vytvoř nový.

u mna OHi a VICI

Timeline Tracker Overview