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2 grandes REIT de dividendos que todo inversor debe conocer

Ricardo Chávez
16. 4. 2023
5 min read

La inversión en dividendos es una forma estupenda de generar ingresos con relativamente poco riesgo. Los REIT son una opción habitual para los inversores en dividendos, y son perfectos para este tipo de inversión. Pero cuidado, ¡hay que elegir con cuidado!

Hay muchos REIT en el mercado. Algunos, sin embargo, destacan un poco del resto. Uno de ellos puede ser el conocido $O-2.6%, que constituye la base de las carteras de muchos inversores. La otra que he elegido hoy es $AMT-2.5%, que es más cara, pero tiene un modelo de negocio increíblemente brillante y un espíritu empresarial inquebrantable que la convierten en una empresa absolutamente perfecta.

Realty Income Corporation $O-2.6%

Realty Income Corporation es una empresa estadounidense de inversión inmobiliaria fundada en 1969. Se centra en inversiones inmobiliarias comerciales con arrendamientos a largo plazo. La empresa posee y gestiona más de 6.500 propiedades comerciales en 49 estados de Estados Unidos y Puerto Rico. Entre sus clientes figuran importantes cadenas minoristas como 7-Eleven, CVS, Dollar General y Walgreens. La empresa ha pagado a sus accionistas un dividendo mensual estable y creciente desde 1969.

Las prioridades futuras son seguir aumentando la cartera en 50-100 propiedades al año e incrementar los dividendos mensuales. La empresa ha tenido un crecimiento constante del valor incluso en tiempos de crisis económica debido a los contratos a largo plazo con los inquilinos.

La historia de 20 años de dividendos de $O-2.6% es realmente impresionante. Fuente

Ha declarado 632 pagos de dividendos mensuales consecutivos, con un total de 119 aumentos de dividendos desde 1994 .

Este historial se debe a un enfoque centrado y cuidadoso de la gestión del negocio. Con una capitalización bursátil superior a 41.000 millones de dólares, supera fácilmente a sus competidores más cercanos. La historia de la empresa y su enorme escala le confieren ventajas sustanciales.

Por ejemplo, suele tener un acceso más fácil a capital barato tanto en el mercado de acciones como en el de deuda. También puede realizar adquisiciones de mayor envergadura que sus competidores. Y suele tener mayor poder de negociación a la hora de gastar dinero, por ejemplo en la renovación de inmuebles. Todo esto le da una ventaja sobre sus competidores. Son ventajas que suelen tener los gigantes del sector, ya sean REIT, bienes de consumo, empresas industriales, etc. Por otro lado, ser un gigante puede ser un problema.

Debido a su escala, Realty Income no puede ser tan ágil como sus pares. Comprar propiedades pequeñas y puntuales, aunque sean grandes inversiones, simplemente no compensa. Un REIT más modesto con rentas netas puede adaptarse rápidamente al entorno del mercado y seleccionar las oportunidades en beneficio de sus accionistas. Realty Income debe buscar grandes operaciones, y las grandes operaciones a menudo requieren la compra de carteras inmobiliarias que incluyan tanto activos deseables como menos deseables.
En cualquier caso, Realty es una gran empresa. Por desgracia, los inversores lo saben y por eso $O-2.6% está valorada muy alto. Si actualmente es una compra a precio de ganga es algo que cada uno debe considerar.

American Tower Corporation $AMT-2.5%

AMT American Tower Corporation es uno de los principales proveedores mundiales de infraestructuras de redes inalámbricas. La empresa posee, desarrolla y explota principalmente torres y mástiles de comunicaciones en Estados Unidos y en el extranjero.

La empresa tiene un flujo de caja estable y ha experimentado un crecimiento a largo plazo debido a la creciente demanda de datos móviles. La empresa es propiedad mayoritaria del fondo Crown Castle International.

Se prevé que el uso de datos crezca un 20% anual hasta 2028. Además, operadores como American Tower se están beneficiando del continuo despliegue de la tecnología 5G a nivel nacional e internacional. El REIT se ha enfrentado recientemente a vientos en contra a corto plazo debido a las fluctuaciones monetarias y el rápido aumento de los tipos de interés, que están afectando a los costes de endeudamiento.

Un ratio de reparto de dividendos del 67% significa que la empresa es más que capaz de mantener los dividendos incluso en un entorno macroeconómico difícil. Tiene un ratio de endeudamiento estable de 5,4 veces los beneficios antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones (EBITDA) y está trabajando activamente para reducir su exposición a la deuda a tipo variable para reducir el impacto de la subida de los tipos de interés.

Pero lo más importante es que AMT también tiene un enorme "moat". AMT posee y explota cientos de miles de antenas de comunicaciones para operadores de telefonía móvil y otras empresas de telecomunicaciones. Estos mástiles se utilizan para alojar antenas y receptores de tecnologías inalámbricas como LTE, 3G, 2G y Wi-Fi. Invierte activamente en nuevas construcciones, ampliaciones y mejoras de su red de mástiles y otras instalaciones de comunicaciones para garantizar que esta infraestructura satisfaga la creciente demanda mundial.

El principal modelo de negocio de AMT consiste en alquilar espacio y frecuencias en sus infraestructuras a operadores de telefonía móvil, empresas de telecomunicaciones y otras entidades.

Por desgracia, al igual que ocurre con Realty, la calidad de esta empresa ya tiene precio.

Descargo de responsabilidad: Esto no es en modo alguno una recomendación de inversión. Invertir en los mercados financieros es arriesgado y cada cual debe invertir en función de sus propias decisiones. Yo sólo soy un aficionado que comparte sus opiniones.

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