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El mercado inmobiliario comercial se tambalea y dos de los principales actores ya lo están sufriendo

Caesar Fontes
25. 4. 2023
4 min read

El mercado inmobiliario comercial estadounidense está al borde del colapso. La subida de los tipos de interés, la crisis crediticia y la caída de la demanda están presionando a la baja los precios de los inmuebles y amenazando la estabilidad del sector. A menos que se invierta la tendencia, la crisis inmobiliaria comercial amenaza con provocar una sacudida económica más amplia, como ya han confirmado 2 de los principales actores.

El mercado inmobiliario comercial estadounidense se enfrenta a graves problemas. La subida de los tipos de interés, el endurecimiento de las condiciones de préstamo y el descenso de la demanda de locales comerciales están ejerciendo una intensa presión sobre este mercado.

Enprimer lugar, la Reserva Federal está subiendo los tipos de interés para luchar contra la inflación. Esto significa que los propietarios de locales comerciales deben refinanciar sus hipotecas a un coste mucho mayor. Según Trepp, el volumen de hipotecas comerciales pendientes en EE.UU. ronda los 1,5 billones de dólares. Con una subida media de los tipos de 3 puntos porcentuales, eso supondría 45.000 millones de dólares más al año sólo en intereses.

Ensegundo lugar, los bancos están endureciendo las condiciones para la concesión de nuevos préstamos inmobiliarios comerciales. En marzo, se produjo una importante crisis crediticia y los bancos más pequeños, que financian la gran mayoría de los préstamos inmobiliarios comerciales, redujeron la concesión de préstamos.

Entercer lugar, la demanda de espacio comercial, sobre todo de oficinas, está cayendo. Continúa la tendencia postpandémica del teletrabajo, lo que limita la necesidad de las empresas de ampliar su espacio comercial. Según CoStar Group, las ventas de inmuebles comerciales en EE.UU. en el primer trimestre descendieron un 17% interanual con respecto a los últimos cinco años.

Esta combinación de aumento de los costes, restricciones crediticias y descenso de la demanda deja vulnerable al sector inmobiliario comercial. Los analistas advierten de que los precios de los inmuebles comerciales podrían caer entre un 20% y un 40% desde su máximo y que algunas propiedades podrían tener graves problemas financieros. Si eso ocurre, podría desencadenar problemas económicos más amplios, ya que el mercado inmobiliario comercial está estrechamente vinculado al sistema financiero.

El mercado inmobiliario comercial está mostrando debilidad, como demuestran las presiones a las que se enfrentan los dos mayores actores del mercado debido al aumento de los tipos y al endurecimiento de las condiciones de financiación 👇.

BX
$119.36 $3.22 +2.78%

Blackstone $BX+2.8%, el mayor propietario de inmuebles comerciales del mundo, ha registrado un descenso significativo de los beneficios distribuibles a medida que disminuye la demanda de inmuebles comerciales. Según los últimos resultados financieros del gestor de activos, el beneficio neto de las ventas de activos cayó a 4.400 millones de dólares en el trimestre, un 54% menos que los 9.500 millones del primer trimestre del año pasado.

BN
$42.67 $0.67 +1.60%

Mientras tanto, otro gigante inmobiliario, Brookfield $BN+1.6%, impagó 161 millones de dólares de deuda inmobiliaria comercial relacionada con edificios de oficinas, informa Bloomberg. Unos meses antes, Brookfield impagó 784 millones de dólares de deuda inmobiliaria comercial respaldada por dos grandes rascacielos de oficinas en Los Ángeles.

Los problemas de las dos mayores empresas inmobiliarias ilustran así un mercado sometido a la presión de la subida de los tipos de interés y a una reciente contracción del crédito causada por el endurecimiento de las condiciones de préstamo a medida que los bancos se repliegan tras las turbulencias de marzo.

Mientras tanto, los propietarios de locales comerciales están refinanciando las hipotecas comerciales que vencen a tipos mucho más altos que cuando se originaron hace unos años. A esto se suma la restricción del crédito entre los bancos regionales pequeños y medianos, que financian alrededor del 80% de toda la deuda inmobiliaria comercial. En total, unos 1,5 billones de dólares de deuda hipotecaria comercial están a punto de vencer y tendrán que refinanciarse en los próximos años.

Aunque la demanda de oficinas está estancada debido a la continua tendencia de trabajar desde casa, otras áreas del mercado también están mostrando signos de tensión. Porejemplo, las ventas de edificios de apartamentos han registrado el mayor descenso desde 2009, según datos de CoStar Group. Algunos expertos han advertido de un desplome inminente del mercado inmobiliario comercial que podría reflejar la crisis de 2008. Según Morgan Stanley a principios de este mes, los precios de los inmuebles comerciales podrían llegar a caer un 40% desde su máximo.

Tenga en cuenta que esto no es asesoramiento financiero.


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