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Il mercato immobiliare commerciale sta vacillando e due dei maggiori operatori ne stanno già risentendo

Loreto Ricchetti
25. 4. 2023
4 min read

Il mercato immobiliare commerciale statunitense è sull'orlo del collasso. L'aumento dei tassi di interesse, la stretta creditizia e il crollo della domanda stanno facendo crollare i prezzi degli immobili e minacciano la stabilità del settore. Se non si inverte la tendenza, la crisi del settore immobiliare commerciale rischia di provocare una scossa economica più ampia, come hanno già confermato due dei maggiori operatori.

Il mercato immobiliare commerciale statunitense sta affrontando gravi problemi. L'aumento dei tassi di interesse, l'inasprimento delle condizioni di prestito e il calo della domanda di spazi commerciali stanno esercitando una forte pressione su questo mercato.

Innanzitutto, la Federal Reserve sta aumentando i tassi di interesse per combattere l'inflazione. Ciò significa che i proprietari di immobili commerciali devono rifinanziare i loro mutui ad un costo molto più elevato. Secondo Trepp, il volume dei mutui commerciali in essere negli Stati Uniti è di circa 1.500 miliardi di dollari. Con un aumento medio dei tassi di 3 punti percentuali, ciò significherebbe 45 miliardi di dollari in più all'anno solo per gli interessi.

In secondo luogo, le banche stanno rendendo più rigide le condizioni per la concessione di nuovi prestiti immobiliari commerciali. A marzo si è verificato un significativo shock creditizio e le banche più piccole, che finanziano la stragrande maggioranza dei prestiti immobiliari commerciali, hanno ridotto i prestiti.

In terzo luogo, la domanda di spazi commerciali, in particolare di uffici, è in calo. La tendenza al telelavoro post-pandemia continua, limitando la necessità delle aziende di espandersi in spazi commerciali. Secondo CoStar Group, le vendite di immobili commerciali negli Stati Uniti nel primo trimestre sono diminuite del 17% rispetto agli ultimi cinque anni.

L'aumento dei costi, le restrizioni del credito e il calo della domanda rendono vulnerabile il settore immobiliare commerciale. Gli analisti avvertono che i prezzi degli immobili commerciali potrebbero scendere del 20-40% rispetto al loro picco e che alcune proprietà potrebbero avere seri problemi finanziari. Se ciò dovesse accadere, potrebbe innescare problemi economici più ampi, poiché il mercato immobiliare commerciale è strettamente legato al sistema finanziario.

Il mercato immobiliare commerciale sta mostrando una certa debolezza, come dimostrano le pressioni cui sono sottoposti i due maggiori operatori del mercato a causa dell'aumento dei tassi e dell'inasprimento delle condizioni di finanziamento.

BX
$125.67 -$2.21 -1.73%

Blackstone $BX-1.7%, il più grande proprietario di immobili commerciali al mondo, ha registrato un calo significativo degli utili distribuibili a causa della diminuzione della domanda di immobili commerciali. Secondo gli ultimi risultati finanziari dell'asset manager, l'utile netto derivante dalle vendite di asset è sceso a 4,4 miliardi di dollari nel trimestre, con un calo del 54% rispetto ai 9,5 miliardi di dollari del primo trimestre dello scorso anno.

BN
$44.49 -$0.15 -0.34%

Nel frattempo, un altro gigante del settore immobiliare, Brookfield $BN-0.3%, ha fatto default su 161 milioni di dollari di debiti immobiliari commerciali relativi a edifici per uffici, come riporta Bloomberg. Pochi mesi prima, Brookfield aveva fatto default su 784 milioni di dollari di debito immobiliare commerciale legato a due grandi grattacieli per uffici a Los Angeles.

I problemi delle due maggiori società immobiliari illustrano quindi un mercato sotto pressione a causa dell'aumento dei tassi d'interesse e della recente contrazione del credito causata dall'inasprimento delle condizioni di prestito, in seguito al ritiro delle banche dopo le turbolenze di marzo.

Nel frattempo, i proprietari di immobili commerciali stanno rifinanziando i mutui commerciali in scadenza a tassi molto più alti rispetto a quelli di qualche anno fa. A questo si è aggiunta la contrazione dei prestiti da parte delle banche regionali di piccole e medie dimensioni, che finanziano circa l'80% di tutto il debito immobiliare commerciale. Complessivamente, circa 1.500 miliardi di dollari di debiti ipotecari commerciali sono in scadenza e dovranno essere rifinanziati nei prossimi anni.

Mentre la domanda di spazi per uffici è stagnante a causa delle continue tendenze al lavoro da casa, anche altre aree del mercato mostrano segni di stress. Ad esempio,secondo i dati di CoStar Group, le vendite di appartamenti hanno registrato il calo maggiore dal 2009. Alcuni esperti hanno messo in guardia da un imminente crollo del mercato immobiliare commerciale che potrebbe rispecchiare la crisi del 2008. I prezzi degli immobili commerciali potrebbero ridursi del 40% rispetto al loro picco, ha dichiarato Morgan Stanley all'inizio di questo mese.

Si prega di notare che questa non è una consulenza finanziaria.


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