Ucieczka najemców do jakości sprzyja temu REIT-owi

Niewielu sektorom udało się w ostatnich latach zasłużyć na tyle pogardy, co amerykańskim biurom. Praca z domu, na wpół puste budynki, spadające ceny i seria bankructw uczyniły z nieruchomości biurowych symbol upadającej branży, której wielu inwestorów wróżyło powolną śmierć. Właśnie dlatego firmy posiadające te budynki są notowane za ułamek dawnej wartości, a większość inwestorów omija je szerokim łukiem.

Podczas gdy rynek skreślał cały sektor, pod powierzchnią zaczęła dokonywać się przemiana zwana ucieczką do jakości. Najemcy wprawdzie opuszczają stare, nudne budynki, ale jednocześnie przenoszą się do najlepszych, najnowocześniejszych i najlepiej zlokalizowanych, za które są skłonni płacić rekordowe czynsze. I tu leży klucz: jeśli firma posiada właśnie najwyższej jakości budynki w odpowiednich miastach, może wyjść z całego wstrząsu jako zwycięzca, a nie ofiara.

Firma, o której mowa, postawiła wszystko na tę tezę. Koncentruje się na biurach premium w amerykańskich miastach wzrostowych, a dane z ostatnich kwartałów póki co potwierdzają jej rację: najemcy walą drzwiami i oknami, czynsze rosną, a obłożenie pnie się w górę. Aby jednak w pełni wykorzystać tę szansę, musiała podjąć bolesną decyzję, która zniechęciła wielu inwestorów, a jednocześnie niesie ze sobą jedno duże ryzyko, czyniące z niej spekulację, a nie spokojną inwestycję.

Pytanie dla inwestora nie brzmi zatem, czy biura są martwe. Najlepsze z nich najwyraźniej nie. Brzmi ono: czy ta konkretna firma zdoła przemienić ożywienie popytu we własne ocalenie, zanim dogoni ją to, co wisi jej nad głową. I czy dzisiejsza, głęboko zdołowana cena jest okazją, czy pułapką.