Le marché américain de l'immobilier commercial, d'une valeur de 2 000 milliards de dollars, tremble sur ses bases. Les taux d'intérêt grimpent en flèche, tandis que les valeurs diminuent et qu'une dette gigantesque de 1 500 milliards de dollars attend d'être refinancée. Les experts avertissent que le secteur se dirige vers de "véritables problèmes".

La hausse des taux d'intérêt américains de l'année dernière a déjà déclenché le plus grand bouleversement bancaire depuis la crise financière de 2008. Des économistes les plus éminents à Wall Street, un nombre croissant d'experts avertissent que l'immobilier commercial pourrait être le prochain endroit où des fissures apparaissent.

Les coûts d'emprunt élevés et le resserrement des conditions de prêt provoqués par la nervosité des banques pourraient créer des obstacles pour les grands propriétaires immobiliers qui tentent de refinancer une pile de prêts. Près de 450 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales arrivent à échéance rien qu'en 2023.

La forte hausse des taux d'intérêt est aggravée par le fait que les taux d'occupation des bureaux dans l'ensemble du pays sont loin des niveaux prépandémiques, ce qui pèse sur la valorisation des biens immobiliers. Dans ces conditions, la probabilité que les propriétaires d'immeubles commerciaux ne remboursent pas leurs dettes s'accroît.

Il pourrait s'agir d'une tempête parfaite pour les banques régionales américaines déjà en difficulté. Elles détiennent près de 70 % de l'encours de la dette immobilière commerciale, selon la BOFA !

Voici sept commentaires clés sur cette question de la part de personnalités et d'entreprises connues 👇

Elon Musk, PDG de Tesla et SpaceX

"C'est de loin le problème le plus grave", a-t-il tweeté samedi. "Les hypothèques aussi." Le PDG de Tesla, Twitter et SpaceX répondait à la lettre de Kobeissi, qui soulignait qu'un montant record de 2 500 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales allait expirer dans les cinq prochaines années.

"C'est un vrai problème", a répondu M. Musk. "De nombreuses villes ont des taux d'inoccupation des bureaux élevés. Les portefeuilles de prêts hypothécaires sont également menacés si les prix de l'immobilier chutent de manière significative."

Bill Ackman, PDG de Pershing Square

"Beaucoup de prêts à la construction, de prêts immobiliers et de prêts aux petites entreprises sont accordés par ces petites banques. L'immobilier commercial est un élément important de notre économie. Si ces banques perdent la totalité de leur capital et de leurs dépôts, cela provoquera un ralentissement important", a déclaré M. Ackman lors d'un épisode du podcast 20VC.

Jim Chanos, le célèbre vendeur à découvert et directeur de Chanos & Co.

"L'immobilier commercial était un actif très attrayant lors de la phase ascendante", a déclaré Jim Chanos, célèbre vendeur à découvert et directeur de Chanos & Co. "Ce dont il s'agit, c'est de devenir dans les mauvais marchés, les mauvais marchés du crédit, un très mauvais actif - et tout le monde l'oublie", a déclaré le vendeur à découvert et directeur de Chanos & Co. "Maintenant, il y a tellement d'éléments en mouvement sous la surface qui affecteront les évaluations que vous ne connaissez peut-être pas", a-t-il ajouté.

Banque d'Amérique

"L'immobilier commercial est généralement considéré comme le prochain secteur à chuter alors que les normes de prêt pour les prêts CRE se resserrent davantage", a déclaré Michael Hartnett de Bank of America.

JPMorgan

"Nous nous attendons à ce qu'environ 21 % des prêts hypothécaires commerciaux de bureau en cours soient finalement défaillants, avec une hypothèse de gravité des pertes de 41 % et des perspectives de pertes cumulées de 8,6 % [...]. L'application d'un taux de perte de 8,6 % à l'exposition des bureaux impliquerait des pertes d'environ 38 milliards de dollars pour le secteur bancaire", a déclaré JPMorgan. "En outre, les banques régionales sont beaucoup plus stressées, ce qui réduit leur capacité à modifier et à accepter des modifications de prêts, étant donné la pression exercée sur le passif du bilan", a ajouté la banque.

Scott Rechler, PDG de la société new-yorkaise RXR Realty

"La dette de l'immobilier commercial s'élève à 5,3 billions de dollars. La majeure partie de cette dette a été financée lorsque les taux d'intérêt préférentiels étaient proches de zéro. Cependant, cette dette doit être refinancée même dans un environnement où les taux sont plus élevés, les valeurs plus faibles et le marché moins liquide", a tweeté M. Rechler cette semaine.

Adam Posen , économiste américain et président de l'Institut Peterson pour l'économie internationale

"Je pense qu'une correction importante de l'immobilier commercial est déjà en cours", a déclaré Adam Posen, président de l'Institut Peterson d'économie internationale, dans une interview, ajoutant que le secteur de l'immobilier commercial se dirigeait vers "un véritable désordre". "Nous n'avons pas assisté à une réévaluation en douceur ou à une réévaluation terriblement transparente des prêts hypothécaires et des prêts immobiliers commerciaux détenus par des intermédiaires financiers non bancaires", a déclaré M. Posen.

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