S&P 500 ^GSPC 5,307.01 -0.27%
Tesla TSLA $180.11 -3.48%
Alphabet GOOG $178.00 -0.86%
Apple AAPL $190.90 -0.75%
Meta META $467.78 +0.68%
Nvidia NVDA $949.50 -0.46%
Microsoft MSFT $430.52 +0.34%
Amazon AMZN $183.13 -0.01%

Komerční nemovitosti: Další časovaná bomba kapitálového trhu?

Tomáš Cverna
10. 4. 2023
5 min read

Akcie nemovitostních investičních fondů, tzv. REITs, jsou mezi dividendovými investory velmi oblíbené. Tyto společnosti totiž musí vyplácet minimálně 90 % svých čistých zisků akcionářům, aby získaly daňové zvýhodnění. Dříve byly REITy zaměřené na komerční nemovitosti považovány za stabilní investici. To se však nyní mění.

Kapitálová struktura REITů je tvořena převážně dluhy. Cizí kapitál mohou tyto veřejně obchodované společnosti získat prodejem dluhopisů nebo pomocí bankovních úvěrů. V době nízkých úrokových sazeb je tento způsob financování velmi efektivní, nicméně se zpřísňující se měnovou politikou ztrácejí společnosti tohoto typu na atraktivitě. Navzdory růstu úrokových sazeb se zvyšuje i zadlužení jednotlivých firem. Nejspolehlivějšími ukazateli, které mohou odhalit vývoj kapitálové struktury nemovitostních investičních fondů, jsou poměry dluhu k celkovým aktivům nebo dluhu k vlastnímu kapitálu.

Vývoj ukazatele dluhu k vlastnímu kapitálu v posledních 5 letech u REITů Boston Properties, Kilroy Realty, Alexandria Real Estate Equities, Vornado Realty Trust, Hudson Pacific Properties, Highwoods Properties, Corporate Office Properties Trust v posledních 5 letech.

Loňský rok se na výkonnosti REITů propsal velmi negativně. Zatímco index S&P500 ztratil v roce 2022 mírně přes 18 %, u REITů to bylo včetně reinvestovaných dividend 26 %.

Pro fondy komerčních nemovitostí však může být v letošním roce ještě hůře. Přestože americký pracovní trh a ostatní ukazatele jsou slabší než před pandemií, lze makro hodnotit jako relativně silné. To naznačuje, že se úrokové sazby na zvýšených úrovních udrží delší dobu, než se původně očekávalo. S tím se váže i riziko příchodu recese. Propad ekonomiky do recese může způsobit pokračování trendu propouštění, což způsobí vyšší míru nezaměstnanosti cyklického typu. Zrušení pracovních míst a úspory společností se propisují do tzv. occupancy rate REITů, neboli míry obsazenosti nemovitostí. Ta u mnohých poskytovatelů kancelářských prostor v USA klesala již od doby pandemie v roce 2020. Obávám se, že v krátkodobém horizontu změna trendu nenastane.

Srovnání occupancy rate u REITů Boston Properties, Kilroy Realty, Alexandria Real Estate Equities, Vornado Realty Trust, Hudson Pacific Properties, Highwoods Properties, Corporate Office Properties Trust v posledních 5 letech. Zdroj: Bloomberg, XTB

Působení vysokých úrokových sazeb se propíše i do rozvah společností, které budou muset přecenit svá aktiva na základě poklesu tržních cen nemovitostí. Spolu s klesající obsazeností kanceláří se tak vytváří poměrně jedovatý koktejl, který pravděpodobně způsobí další poklesy na akciích.

S přeceněním nemovitostí nebudou mít problémy pouze REITy, ale i věřitelé. Komplikace lze očekávat globálně, tedy investice do bank s vysokou expozicí vůči komerčním nemovitostem může připomínat chytání padajícího nože. Nutno však zmínit, že komerčními nemovitostmi nemyslíme pouze kanceláře, ale všechny prostory určené k podnikání. Situace se tedy na širším trhu může vyvíjet jinak, avšak velmi podobně.

Přehled bank s největší expozicí vůči komerčním nemovitostem. Zdroj: Bloomberg, XTB

Co sledovat (nejen) u REITů zaměřených na komerční nemovitosti?

Riziko vysokých úrokových sazeb se dotkne zejména REITů, které v následujících letech čeká refinancování podstatné části dluhu. Doporučuji tedy sledovat, kdy mají být dříve emitované dluhopisy splaceny a případně v jakém množství. Vzhledem k tomu, že REITy hojně využívají finanční páku, je dobré sledovat vývoj její efektivity. Ta se dá změřit rozdílem mezi ukazatelem ROA a úrokovou sazbou. Pozitivní rozdíl je zárukou funkční finanční páky.

S úrokovými sazbami se váže taktéž kreditní rating. Lepší rating znamená pro REIT výhodnější podmínky při emisi dluhopisů nebo žádosti o bankovní úvěr. Kreditní rating vydaný agenturami S&P, Fitch nebo Moody's je zárukou důvěryhodnosti.

Při tvorbě finančního výhledu REITů je dobré se zaměřit i na informace týkající se předvídatelnosti nájmů, tedy vyhledat si, kdy budou nájemní smlouvy jednotlivým klientům končit. Akvizice nových totiž může být v této době obtížná a nákladná.

V neposlední řadě u REITů sleduji vývoj čisté hodnoty aktiv, která může reflektovat přecenění hodnoty vlastněných nemovitostí. Problém může nastat, provádí-li REIT akvizice. O získaná aktiva bych porovnávané hodnoty vždy očistil.

Z hlediska analýzy solventnosti podniku se zaměřuji na výpočet poměru krytí fixních nákladů. Tento ukazatel vyjadřuje schopnost REITu zaplatit fixní náklady ze svého zisku EBIT.

Ačkoliv je investování do REITů oblíbené, nedoporučoval bych ho každému. S investicemi do nemovitostí se v dnešní době pojí spousta rizik, které mohou nezkušení investoři podcenit a přijít tak o zainvestované prostředky. Kdo však má povědomí o fungování tohoto sektoru a velkou chuť k riziku, může být odměněn.

Upozorňuji, že se nejedná o finanční poradenství.

Přečíst celý článek zdarma?
Tak pokračuj 👇

Log in to Bulios

Log in and follow your favorite stocks, create a portfolio and discuss with others


Don't have an account? Join us

Pošli článek dál, nebo si ho ulož na později.