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Le marché de l'immobilier commercial vacille et deux des plus grands acteurs en ressentent déjà les effets.

Didier Dufort
25. 4. 2023
5 min read

Le marché américain de l'immobilier commercial est au bord de l'effondrement. La hausse des taux d'intérêt, le resserrement du crédit et la chute de la demande font baisser les prix de l'immobilier et menacent la stabilité du secteur. Si la tendance n'est pas inversée, la crise de l'immobilier commercial menace de provoquer un bouleversement économique plus large, comme l'ont déjà confirmé deux des plus grands acteurs.

Le marché américain de l'immobilier commercial est confronté à de graves problèmes. La hausse des taux d'intérêt, le resserrement des conditions de prêt et la baisse de la demande d'espaces commerciaux exercent une pression intense sur ce marché.

Tout d'abord, la Réserve fédérale relève les taux d'intérêt pour lutter contre l'inflation. Cela signifie que les propriétaires de locaux commerciaux doivent refinancer leurs prêts hypothécaires à un coût beaucoup plus élevé. Selon Trepp, le volume des prêts hypothécaires commerciaux en cours aux États-Unis s'élève à environ 1 500 milliards de dollars. Avec une augmentation moyenne des taux de 3 points de pourcentage, cela représenterait 45 milliards de dollars supplémentaires par an, rien qu'en intérêts.

Deuxièmement, les banques resserrent les conditions d'octroi de nouveaux prêts immobiliers commerciaux. En mars, il y a eu un choc de crédit important et les petites banques, qui financent la grande majorité des prêts immobiliers commerciaux, ont réduit leurs prêts.

Troisièmement, la demande d'espaces commerciaux, en particulier de bureaux, est en baisse. La tendance post-pandémique au télétravail se poursuit, ce qui limite la nécessité pour les entreprises de s'étendre dans l'espace commercial. Selon le groupe CoStar, les ventes de biens immobiliers commerciaux aux États-Unis au premier trimestre ont baissé de 17 % en glissement annuel par rapport aux cinq dernières années.

La combinaison de l'augmentation des coûts, des contraintes de crédit et de la baisse de la demande rend le secteur de l'immobilier commercial vulnérable. Les analystes préviennent que les prix de l'immobilier commercial pourraient chuter de 20 à 40 % par rapport à leur niveau le plus élevé et que certaines propriétés pourraient être confrontées à de graves problèmes financiers. Si cela se produit, cela pourrait déclencher des problèmes économiques plus larges, car le marché de l'immobilier commercial est étroitement lié au système financier.

Le marché de l'immobilier commercial montre des signes de faiblesse, comme en témoignent les pressions auxquelles sont confrontés les deux plus grands acteurs du marché en raison de la hausse des taux et du resserrement des conditions de financement 👇.

BX
$125.67 -$2.21 -1.73%

Blackstone $BX-1.7%, le plus grand propriétaire d'immobilier commercial au monde, a enregistré une baisse significative de ses bénéfices distribuables en raison de la diminution de la demande d'immobilier commercial. Selon les derniers résultats financiers du gestionnaire d'actifs, le bénéfice net des ventes d'actifs est tombé à 4,4 milliards de dollars pour le trimestre, soit une baisse de 54 % par rapport aux 9,5 milliards de dollars du premier trimestre de l'année dernière.

BN
$44.49 -$0.15 -0.34%

Dans le même temps, un autre géant de l'immobilier, Brookfield $BN,-0.3% a fait défaut sur 161 millions de dollars de dettes immobilières commerciales liées à des immeubles de bureaux, rapporte Bloomberg. Quelques mois plus tôt, Brookfield a fait défaut sur 784 millions de dollars de dettes immobilières commerciales garanties par deux grands gratte-ciel de bureaux à Los Angeles.

Les problèmes des deux plus grandes sociétés immobilières illustrent donc un marché sous pression en raison de la hausse des taux d'intérêt et d'un récent resserrement du crédit causé par des conditions de prêt plus strictes, les banques se retirant après les turbulences du mois de mars.

Dans le même temps, les propriétaires de biens immobiliers commerciaux refinancent les prêts hypothécaires commerciaux arrivant à échéance à des taux beaucoup plus élevés que lorsqu'ils ont été accordés il y a quelques années. Le resserrement des prêts dans les banques régionales de petite et moyenne taille, qui financent environ 80 % de l'ensemble de la dette immobilière commerciale, n'a fait qu'aggraver la situation. Dans l'ensemble, environ 1 500 milliards de dollars de prêts hypothécaires commerciaux arrivent à échéance et devront être refinancés dans les années à venir.

Alors que la demande d'espaces de bureaux stagne en raison de la poursuite de la tendance au travail à domicile, d'autres secteurs du marché montrent également des signes de tension. Par exemple, lesventes d'immeubles d'habitation ont connu leur plus forte baisse depuis 2009, selon les données de CoStar Group. Certains experts ont mis en garde contre l'imminence d'un krach sur le marché de l'immobilier commercial, qui pourrait être le reflet de la crise de 2008. Morgan Stanley a déclaré au début du mois que les prix de l'immobilier commercial pourraient chuter de 40 % par rapport à leur niveau le plus élevé.

Veuillez noter qu'il ne s'agit pas d'un conseil financier.


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