Akcie tohoto provozovatele nákupních center jsou zase připraveny vrátit se na ATH 🚀

Krytá nákupní centra byla během pandemie v roce 2020 a následného propadu na burze zničena. Akcie obří společnosti Simon Property Group $SPG-3.0% se propadly zhruba o 70 %. A přestože akcie letos zatím posílily o více než 80 %, čímž dohnaly velkou část ztracených pozic, jsou akcie stále zhruba o 10 % níže než na začátku roku 2020 (před pandemií). Jsou také zhruba 40 % pod svými maximy z roku 2016, což naznačuje, že na Wall Street stále panují velké obavy o budoucnost tohoto majitele nákupních center. Přesto je pravdou, že si vede docela dobře, když se to vezme kolem a kolem...

Když vám vláda řekne, abyste během pandemie neotevírali své nemovitosti, protože nejsou nezbytné, víte, že vás čekají těžké časy. A loni byly... Nyní, když realitní investiční fond Simon Property Group $SPG-3.0% opět otevřel svá nákupní centra, se situace rychle zlepšuje. 

Pro představu, o kolik je dnes situace lepší, během konferenčního hovoru k výsledkům společnosti Simon za druhé čtvrtletí roku 2021 generální ředitel David Simon uvedl, že "celkové tržby za měsíc červen se rovnaly červnu 2019". Jinými slovy, nákupní centra REIT se již vrátila do své staré formy.

Jistě, část z toho je pravděpodobně způsobena odloženou poptávkou, vzhledem k tomu, že spotřebitelé nemohli nakupovat osobně po celé měsíce. V číslech se však objevila zajímavá nuance. Jak poznamenal generální ředitel: "Pokud vyloučíte dva známé nájemce, tržby našeho nákupního centra vzrostly o 8 % více než ve srovnání s červnem 2019." Jinými slovy, někteří prodejci se stále potýkají s problémy, ale mnoha jiným se daří docela dobře.

To pomáhá vysvětlit, proč Simon v prvním čtvrtletí zvýšil celoroční prognózu upravených prostředků z provozní činnosti, přičemž došlo k výraznému zlepšení výhledu "nejhoršího scénáře". 

Když pak 2. srpna zveřejnila firma výsledky za druhé čtvrtletí, zvýšila svou prognózu zisku. Společnost také v každém z prvních dvou čtvrtletí roku zvýšila dividendu (po snížení v roce 2020). To nejsou obvykle typy kroků, které dělá společnost potýkající se s problémy.

Podnikání Simonu $SPG-3.0% se tedy poměrně rychle zlepšuje, ale je tu jedna nuance. Během pandemie REIT spolupracoval s nájemci, kteří potřebovali pomoc. To měla často podobu úpravy nájemních smluv tak, že se snížilo základní nájemné, ale zvýšilo se nájemné v procentech z prodeje. 

Konečným výsledkem takové změny je, že Simon vybral během špatných časů méně nájemného, ale pravděpodobně vybere více nájemného, až se zákazníci vrátí v plné síle.

V dnešních číslech je to těžko vidět. Například klíčovou metrikou, kterou Wall Street sleduje, je rozpětí nájemného, které ukazuje, jaké nové nájemní smlouvy se uzavírají ve srovnání s obdobím před rokem.

V letošním druhém čtvrtletí bylo leasingové rozpětí společnosti Simon záporné ve výši 21,8 %. Na první pohled je to hrozné, ale je to pochopitelné, protože Simon $SPG-3.0% snížil základní nájemné výměnou za vyšší procentní nájemné. A nyní, když se prodeje opět zvedají, by mohl snadno dosáhnout lepších výsledků, protože tyto dohody o procentním nájemném začnou platit.

Je tu však ještě jedna věc. Rozpětí pronájmu se vztahuje pouze k jednomu roku zpět. Pokud by tedy Simon podepsal novou nájemní smlouvu na nemovitost, která byla 13 měsíců (nebo déle) prázdná, v těchto údajích by se to neprojevilo. Tato plocha pravděpodobně přispěje k nárůstu příjmů z pronájmu, které nebyly zahrnuty do rozpětí pronájmu. 

Jak bude Simon pokračovat v pronajímání volných prostor, začnou se takovéto skryté výhody sčítat. Kromě těchto interních příležitostí, které mohou překvapit vzestupem, využil Simon odstávky k tomu, aby s partnery (souhrnně známými jako SPARC Group) investoval do skupiny ikonických maloobchodních prodejců, mezi něž patří mimo jiné J. C. Penney, Forever 21 a Brooks Brothers. 

Jednalo se jistě o problémová jména, ale podle generálního ředitele Simona "všechny naše globální značky v rámci skupiny SPARC Group překonaly ve čtvrtletí svůj rozpočet v oblasti tržeb, hrubé marže a EBITDA". Pokud si tento druh výkonnosti udrží, mohla by se tato oportunistická investice vyplatit ještě více, než dnes Wall Street očekává.

Nebylo by fér říci, že se Simon ještě dostal z propadu po koronaviru. Vzhledem k protivětru, kterému čelí, si však vede výjimečně dobře. A na základě silných stránek, které nejsou vidět v některých oblíbených ukazatelích Wall Street, existují všechny důvody věřit, že Simon může i nadále dosahovat lepších výsledků a možná překonat i ta nejoptimističtější očekávání analytiků.

Varování: tohle není investiční doporučení, tak se prosím řiďte vlastním rozumem.