Chcete jednoduše vydělávat 15 % ročně? Pronajímejte nemovitosti americké vládě.

Pronajímat nemovitosti a jenom inkasovat pasivní příjem bez starostí? To zní jako božská idea. Dnes si ukážeme způsob, jak se tato idea může stát realitou. Existuje zde totiž typ společností zvaných REIT.

Co jsou to REIT společnosti?

Tyto společnosti vlastní různé nemovitosti, které pronajímají a starají se o ně. Vzhledem k efektivnějšímu zdanění tyto typy společností musí vyplatit svým akcionářům minimálně 90 % ze zisku, tedy z inkasovaného nájemného. Toto je způsob, jak můžete investovat do nemovitostí prakticky jakéhokoliv druhu (vojenské, logistické, nemocnice, hotely, kasina atd.). Dnes se podíváme na dvě společnosti, z toho jedna nabízí dividendový výnos zhruba 15 % ročně.

Easterly Goverment Properties $DEA 

Tato společnost není ani zdaleka jednou z největších na trhu, ale vyniká jednou zajímavostí a to je, že nemovitosti, které vlastní a spravuje pronajímá vládě USA.

98 % příjmů z pronájmů této společnosti pochází ze strany vlády USA. Společnost vlastní celkem 94 nemovitostí o celkové ploše 9,1 mil. čtverečních stop, které jsou z 99 % pronajaty s váženým průměrem zbývající délky pronájmu 10 let.  Současný dividendový výnos činí zhruba 6,5 % ročně a tržní kapitalizace je necelých 1,5 mld. USD.

Co se týče dosavadních výsledků společnosti, tak tržby rostly za posledních pět let průměrně o 22 %, čistý zisk potom rostl průměrně o zhruba 116 % ročně. Akorát pozor, společnost za posledních pět let razantně navyšovala počet svých akcií v oběhu o více než dvojnásobek. Co se potom týče zadlužení, tak poměr celkových závazků k vlastnímu kapitálu je 95 %, takže společnost je zhruba půl na půl financována vlastním kapitálem a dluhem.

Nyní tedy výkaz cashflow. Prostředky z operací vzrostly za posledních pět let více než dvakrát, provozní cashflow rostlo za posledních pět let průměrně o zhruba 28 % ročně a volné cashflow průměrně také o zhruba 28 % ročně. Průměrné roční volné cashflow za posledních pět let činilo kolem 103 mil. USD a výplata dividendy za poslední rok byla kolem 88 mil. USD, což nám dává výplatní poměr ve výši 85 % z volného cashflow. Tudíž společnost by měla být schopná udržet tuto dividendu. Společnost dividendu vyplácí po dobu 6 let a zatím pouze v jednom roce dividendu zvýšila.

Zde si můžete poslechnout jak o své společnosti mluví CEO

https://www.youtube.com/watch?v=mnWH3n01L4A

Office Properties Income Trust $OPI-3.7% 

Jak již z názvu vyplívá, tak tato společnost se zabývá pronájmem kancelářských budov. Její portfolio se skládá ze 172 nemovitostí o celkové ploše 22,5 mil. čtverečních stop. U této společnosti tvoří vláda pouze 18,5 % z celkových příjmů, mezi další nájemce patří například jména jako je Google, Bank of America atd. společnost se pyšní dividendovým výnosem ve výši 15 %, který je krytý z volného cashflow, ale není zde žádný velký prostor pro navyšování dividend.

Co se týče výsledků, tak zde společnost pokulhává za společností výše. Růst tržeb byl za posledních pět let sice průměrně o zhruba 16 % ročně, ale v posledních dvou letech společnost zaznamenala pokles svých tržeb. Co se týče ziskovosti, tak společnost z posledních pěti let skončila tři roky ve ztrátě. Dále společnost razantně navyšuje počet svých akcií v oběhu. Co se týče zadlužení, tak zde poměr celkových závazků vůči vlastnímu kapitálu vychází na zhruba 1,8, tudíž dluh je skoro jednou tolik větší jak vlastní kapitál.

V případě cashflow firma zaznamenala za posledních pět let růst provozního cashflow průměrně o zhruba 7 % a u volného cashflow prakticky žádný růst nebyl, protože firmě sice rostlo volné cashflow, ale za poslední dva roky kleslo zase na úroveň před pěti lety. Tato společnost vyplácí dividendu už 13 let, ale pozor, svoji dividendu nezvyšuje, naopak ji v roce 2018/2019 pomocí dělení akcií snížila a od té doby se dividenda pohybuje na stejné úrovni.

Závěr:

Máme tu tedy dvě společnosti s poměrně vysokým dividendovým výnosem. Obě společnosti mají velmi kvalitní nájemce. Kterou z nich ale případně vybrat? Nebo vzít obě? V prvotní řadě byste si měli sami udělat detailní průzkum a analýzu. Já osobně, kdybych si měl vybrat, tak si zvolím na základě tohoto pohledu rozhodně první společnost. Proč? Protože je méně zadlužená a stále vykazuje růst ve všech výše zmíněných parametrech. Druhá společnost se sice může jevit jako zajímavá díky svému vysokému dividendovému výnosu, ale společnost za poslední dva roky vykázala pokles volného cashflow a co se týče zisku tak je ve ztrátě a je také více zadlužená. Takže za mě, pokud bych si vážně jednu z nich musel vybrat, tak beru tu první společnost.