Hledáte zajímavý REIT s vysokou a relativně bezpečnou dividendou? Pak by Uniti mohl být přímo pro vás

REITy jsou oblíbenou možností investice. Většina investorů ale zná jen třeba obligátní O. Existuje ale mnoho dalších možností, které by mohly investory zajímat.

Společnost Uniti Group je realitní investiční fond, který se zaměřuje především na nákup a výstavbu optických, měděných a koaxiálních širokopásmových sítí a datových center.

Podnik vznikl odštěpením od společnosti Windstream Holdings v roce 2015. V posledních třech letech se akcie obchodovaly na minimu přibližně 5 USD v polovině roku 2020 při FFO přibližně 3 až na maximu v rozmezí 14 USD na začátku roku 2022 při FFO 8.

Před rokem 2022 výkonnost UNIT zaostávala za výkonností konkurentů - American Tower $AMT-1.0%  a Crown Castle $CCI-0.4%, ale potom je výrazně dohnala. Společnost však generuje vysoké marže v kritickém odvětví, které je odolné vůči recesi. Jejich znovu sjednaná rámcová nájemní smlouva se společností Windstream také zajišťuje větší stabilitu a předvídatelnost peněžních toků, než tomu bylo v minulosti.

Společnost Uniti se zaměřuje na dva segmenty - v pronájmu a stavbě optické sítě. Z těchto dvou segmentů je leasing nosným segmentem, který představuje více než 70 % celkových výnosů. Optická infrastruktura je však i nadále motorem růstu společnosti a v pozdějších letech bude pravděpodobně představovat větší podíl na tržbách.

V současné době je společnost v první desítce poskytovatelů optických vláken v USA se sítí o délce více než 130 tisíc kilometrů. A v blízkém střednědobém horizontu se očekává, že kapitálová náročnost poroste, protože segment se bude dále rozšiřovat a stane se významnější částí celkových výnosů.

Ačkoli se marže EBITDA budou v následujících obdobích pravděpodobně snižovat, protože společnost rozšiřuje svou optickou síť, celkově podnik stále pracuje s vysokými maržemi. Naposledy dosáhla konsolidovaná marže 80 %.

REITy bývají navíc poměrně známé pro svou stabilitu a pravidelnou výplatu dividendy. Jak už to tak bývá, tak všude jsou výjimky. $UNIT+1.8% je infrastrukturní REIT, který byl v posledních letech zdrojem mnoha kontroverzí.

Nedávno oznámil, že hodlá nabídnout konvertibilní dluhopisy v hodnotě 300 milionů dolarů, což způsobilo pokles ceny jeho akcií o 16 %. Zdá se, že investoři viděli slovo "konvertibilní" a rychle usoudili, že se bude ředit. Velikost nabídky by mohla zředit investory až o 20 %, pokud by byly dluhopisy někdy v budoucnu převedeny na kmenové akcie.

Co se týče stability - je tu další dobrá zpráva. Byť v turbulentní situaci, kdy Windstream chce snížit nájemné. Po aktivech společnosti je vysoká a rostoucí poptávka, nelze je nahradit, a proto jsou pro komunity, kterým slouží, velmi cenná. Náklady na náhradu by pravděpodobně byly násobkem současné ceny akcií a s vysokou inflací se jen dále zvyšují.

Ale i kdyby se jejímu největšímu nájemci, společnosti Windstream, podařilo prosadit svou a nájemné se výrazně snížilo, stále bychom měli před sebou 7 let vysokého cash flow, než nájemní smlouva v roce 2030 vyprší. Tento peněžní tok byl smluvně dohodnut a bude se stále zvyšovat podle smluvních eskalací. Znamená to také, že UNIT má 7 let na to, aby pokračoval v diverzifikaci svého podnikání a růstu dalších zdrojů příjmů. Tento cash flow je z velké části odolný vůči recesi (nezbytná optická infrastruktura) a společnost si většinu z něj ponechává k reinvestování do růstu a snižování zadluženosti (výplatní poměr je pouze 35 %).

Je i přes to společnost $UNIT+1.8% riziková? Určitě ano.

Ale vzhledem k ceně, která je jen malým zlomkem čisté hodnoty aktiv, a k tomu, že má již nyní smluvně zajištěno tolik peněžních toků až do roku 2030, se zdá být pro určitý druh investorů lákavá.

Dividenda

Současná roční výplata dividend společnosti činí 0,60 USD/akcii. Při současných cenách to představuje výnos přes 9 %, což je výrazný nárůst oproti 4 % na 52týdenních maximech. Při těchto výnosech budou otázky týkající se bezpečnosti pravděpodobně na prvním místě seznamu každého investora zaměřeného na výnosy.

Za celý rok končící 31. prosince 2021 společnost vygenerovala provozní peněžní toky ve výši 499 milionů USD a vyplatila dividendy ve výši 141 milionů USD. Výplata tedy představuje pouhých 28 % provozních peněžních toků. A i když vezmeme v úvahu investiční aktivity společnosti, které činily 321 milionů dolarů, stále jim po výplatě dividendy zbývalo asi 36 milionů dolarů. V současné době generuje za celý rok 2022 provozní peněžní toky ve výši přibližně 470 milionů USD a volné peněžní toky ve výši přibližně 170 milionů USD, což by znamenalo krytí volných peněžních toků přibližně 1,2x. 

Zatímco současná výše výplaty se zdá být v dohledné budoucnosti bezpečná, růst ze současné úrovně zůstává méně jistý vzhledem k rostoucí kapitálové náročnosti v blízkém a střednědobém horizontu, kdy společnost pokračuje v budování svého segmentu optické infrastruktury. To může tlačit na její likviditní profil v kapitálovém prostředí, které je v současné době náročné, zejména pro menší společnosti, jako Uniti je. Ačkoli má společnost v současné době dostatečnou likviditu díky vstřícnému dluhu, zdroje mohou být upřednostněny pro kapitálovou expanzi a nebo na snižování zadluženosti oproti růstu dividend.

Disclaimer: V žádném případě se nejedná o investiční doporučení. Jde čistě o můj souhrn a analýzu na základě dat z internetu a dalších zdrojů. Investice na finančních trzích jsou rizikové a každý by měl investovat na základě svého rozhodnutí. Jsem pouze amatér dělící se o své názory.